来源：上海证券报
信托行业又见“抢保险箱”事件！
近日，有媒体报道称，两家民营房企正荣地产与中梁地产在福建厦门合作项目的保险箱丢失，而搬走保险箱的是项目另一合作方厦门国际信托。
(资料图片)
对此，厦门国际信托在接受记者采访时表示：鉴于正荣和中梁方的违约事实，公司按照相关协议约定升级监管，当前装有共管材料的保险箱保管于厦门国际信托的办公场所。
了解项目情况的相关人士则坦言，厦门国际信托是利用正荣地产在搬办公室的时间拿走了保险箱，公司发现后随即报案。
究竟是什么原因，让曾经的项目合作方“反目”？厦门国际信托又为何要拿走保险箱？记者采访了厦门国际信托和地方公司项目负责人，试图还原事件全貌的同时展现当前房地产信托风险化解的必要性。
信托公司与地产公司各执一词
近日，有媒体报道称，由正荣地产、中梁地产、厦门国际信托三方共同保管的保险柜，在一次搬家过程中被厦门国际信托派人搬走。该保险柜中保存着上述三方合资公司的公章、财务章、土地使用权证等多项重要物品。
了解项目情况的相关人士透露，近日，由于正荣地产搬办公室（从楼上搬到楼下），因此正荣地产就把智能摄像头先拆到楼上去安装，随后保险箱失踪。发现保险箱失踪后，公司选择了报警，并发现是厦门国际信托搬走了保险箱。
对此，厦门国际信托5月18日发布公告称：“为维护投资者利益和国有资产安全，在对方违约在先情况下，我司依法行使合同权利。目前保险柜安全存放于我司办公场所，原有封条保持完整，处于7*24小时视频监控中，我司仍将严格依照协议约定，共同保管印章和银行账户材料。”
厦门国际信托接受采访时也表示，鉴于正荣和中梁方的违约事实，公司按照相关协议约定升级监管，接管三方共管的证章照及银行账户等材料并继续按照协议约定的三方共管方式进行管理。
是谁先违约？
记者多方采访获悉，厦门国际信托所提及的违约事宜要从2021年开始说起。
据悉，2021年5月，正荣地产拿下厦门市集美区的J2020P03地块，并在该地块上与中梁地产合作开发中梁·正荣天著润宸项目。此后，中梁地产、正荣地产与厦门国际信托开启合作，两家房企从厦门国际信托获得融资4.5亿元，贷款期限是2021年8月20日至2022年10月20日。
但去年10月20日，4.5亿元的贷款期限到期后，中梁地产和正荣地产并未履行偿还债务事项。
地产企业方面了解项目情况的人士解释称，2022年2月，中梁地产和正荣地产计划待项目达到工程预售标准时办理新房预售手续，当时厦门楼市表现较好，项目周边最便宜的楼盘均价达到3.8万元/平方米。但彼时房地产行业承压，厦门国际信托方面便要求将项目按照3.2万元/平方米的股权作价处置。“拿地时成交楼面价是31470元/平方米，要求我们3.2万元/平方米处置明显不合理，因此三方没有达成共识。”
在此之后，该人士称，厦门国际信托不同意用印，项目也一直没能开盘、回款，造成了2022年10月公司所谓的“违约”。
在“违约”之后，双方依旧在商洽解决方案。该人士表示，厦门国际信托的诉求包括两方面，一是项目股权和控制权归厦门国际信托所有；二是由厦门建发承接项目开发经营管理（代建、代销）权；三是项目按照3.3万元/平方米开盘出售。
对此诉求，双方依旧难以达成一致。“今年，三方多轮反复沟通后，厦门国际信托和厦门建发提出了新要求，即售价大于等于3.5万元/平方米的溢价部分代建方要抽成30%，而且代建方还需收取2.5%的委托管理服务费+2.5%的营销费。”
对于地产公司方面的陈述，厦门国际信托称，正荣地产和中梁地产在与公司的合作中出现严重债务违约且经公司多次沟通协商均未纠正，公司已于2022年8月向法院提起诉讼，当前案件已在审理中。正荣地产和中梁地产在与公司的合作中出现严重债务违约后，公司在项目的处置中一贯秉持市场化、法治化的原则，保障投资人利益的同时兼顾各方利益，促进项目风险的化解。
提及项目负责人所说的处置要求，厦门国际信托表示，公司从未对该项目提出不合理的处置要求，对包括代建在内的所有可行方案均持开放态度且不预设合作伙伴，目前厦门建发尚未介入代管代建。为梳理项目情况，公司还聘请建发为项目出具专业咨询报告。
信托公司与地产企业纠纷频现
事实上，去年以来，信托公司与地产企业的纠纷频频曝光在大众视野。比如，2022年10月，中融信托发现与融创地产共同保管的保险柜锁芯被换，监管账户11.4亿元资金被融创地产划走。
在多位业内人士看来，信托公司与地产企业的纠纷背后，是地产信托风险化解面临的较大挑战。
“2021年下半年以来，房地产企业流动性受挫，多家房企密集违约。在风险暴露后，矛盾也显现出来，‘你好我好大家好’局面不复存在，地产企业需要维护自身发展，信托公司需要维护委托人利益，加强项目管理，并在必要时处置资产，因此相关纠纷频频出现。未来，信托公司需将风险处置作为工作重点，探索创新模式。”一位信托业人士坦言。
在今年2月的信托监管会议上，监管人士也表示，后续将持续督促信托公司加强资产估值管理，提高风险资产处置的主动性和及时性。鼓励信托公司强化与外部专业机构合作，积极探索灵活创新风险资产的处置方式。
中国信托业协会数据显示，截至2022年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，占比仅为8.14%，是资金信托余额占比最小的领域。在多位业内人士，风险化解和处置是今年信托行业的重要工作，不过经过近些年的转型，房地产信托占比持续压缩，风险可控。
（文章来源：上海证券报）
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