来源：智通财经网
报告要点
数据要点：
【资料图】
本周，42个主要城市新房成交面积环比下降8%，2023年累计成交面积同比上升13%。其中一线环比上升较多城市为上海，环比上升11%。一、二线城市累计成交面积同比分别上升32%、15%，三线城市累计成交面积同比下降2%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降38%、26%、21%。
截至5月19日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.2%;平均去化周期17.2个月，环比上升5%。宁波和温州去化周期环比上升较多，分别上升24%和17%，去化周期分别由上期的14.1个月和33.4个月变动至17.5月和39.1个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面下降12%。其中环比下降较多城市为厦门、金华，分别环比下降60%、40%。2023年累计成交面积同比上升70%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降27%。
本周观点：
本周，重点城市新房及二手房成交面积环比有所回落。新房成交方面，柳州、云浮等城市成交环比降幅较大，带动三线城市新房成交下滑较多，环比下降14%。城市区域上，青岛成交增速维持正增长、北京等地降幅较小，共同带动环渤海部区域成交表现较好，成交面积环比上升51%。另一方面，由于珠三角及南部多数城市成交环比有所下降，该区域成交面积环比下降23%。二手房成交方面，除扬州、宝鸡成交环比分别上升1%、14%外，其他城市成交环比皆有所下滑，带动重点城市二手房成交面积环比增速由负转正，环比下降12%。
库存方面，在销售下滑的影响下，重点城市去化周期环比加速提升。一线城市中，北京去化周期增速较上周提升11pct，带动一线城市去化周期环比上升4%、增速提升7pct;南京、温州等地去化周期亦有所增加，带动重点城市去化周期环比上升5%。
投资建议:
全国商品房销售升势延续，重点城市放宽限购支撑需求端释放。本周，统计局公布前4月商品房销售金额累计同比增长8.8%、销售面积累计同比下降0.4%，较前3月销售金额增速提升4.7pct、销售面积降幅收窄1.4pct，主要系在住宅销售提速的带动下，前4月整体销售改善延续。地方政策上，南京限购政策再放松、杭州余杭区新增三街道放宽限购等，或为住宅销售进一步回升提供一定支撑。另外，周内天津三部门提及“民营企业要积极探索债券融资增信新路径”，随着销售逐步回暖及部分房企信用边际改善，该措施落地或在一定程度上改善行业整体流动性。土地市场方面，近期部分城市开启新一轮供地，相较前期，本次宅地供应地块质量有所提升，如北京拟供应地块选址更靠近轨交周边及就业集中区域，叠加一轮部分核心城市已降低项目配建等要求，部分销售复苏较快区域内的土地市场或有望进一步回暖。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，上实城市开发、朗诗绿色管理本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前。
图 1：上实城市开发、朗诗绿色管理本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：碧桂园、合景泰富集团、万科企业本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，烨星集团、建业新生活、第一服务控股本周涨幅居前。滨江服务、建业新生活、融信服务年初至今涨幅居前。
图 4：烨星集团、建业新生活、第一服务控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务、建业新生活、融信服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：碧桂园服务、保利物业、世茂服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/19
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约17.2个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/19;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/19
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/14
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/14
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/14
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/14
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/14
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：杭州新增三街道放松住房限购
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：金融街拟发行规模不超过人民币20亿元第三期公司债券
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
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